长沙楼市下半年走势扑朔迷离 筹码押在2009

　 【下半年预测一】

　　供需结构还将继续失衡

　　(一)高通胀，利率倒挂，股市持续下跌，房地产保值增值能力凸显

　　从我国的整体经济形势来看，下半年经济维持在高位运行的可能性较高，通货膨胀压力加大。2007年六次加息，使银行存款利率达到了近10年来的历史高位，2008年下半年又面临着加息的压力。但与上半年物价上涨的速度相比，实际利率仍呈现出较严重的倒挂现象。高通胀和负利率，使房地产的保值增值作用凸显，拉动房地产市场需求的增加。此外，自去年10月份以来，随着大小非解禁股市进入连续的熊市，股民信心严重受挫。越来越多的股民意识到分散投资风险的重要性，资金逐渐从股市抽离，投资到不同领域，而作为具有保值增值能力的房地产领域有望成为投资的热点。

(二)国家货币政策进一步从紧，虽有民间资本补充，但仍不能完全解决房地产开发的资金面压力

上半年以来，为防范通胀的风险，央行五次上调银行存款准备金率，达到近年来的最高水平。随着准备金率的上调，房地产项目开发贷款获批的难度也进一步加大。现阶段，虽有民间游资、私募基金等不断涌入房地产市场进行开发建设，但仍不能完全解决房地产开发的资金面压力。特别是在目前楼盘销售速度普遍放缓，资金回笼较慢的情况下，预计下半年各开发企业将面临更加严峻的资金压力。

(三)近年来新开工面积逐年增加，今年或将形成史上供应新高峰

　　2008年或将形成史上新的供应高峰。从去年和今年的开工面积来看，预计今年下半年市场还将持续放量，全年商品房批准预售面积有望突破1000万平方米，刷新2007年937.49万平方米的纪录，达到新的供应高峰值。供应量的剧增必将给市场销售带来巨大压力，短期内市场将存在供需结构失衡的可能性。

　　(四)商品房价格涨幅趋缓，区域和品质差异日显竞争力

　　随着市场放量的持续增加，充足的供应量将抑制房价的过快增长。下半年商品房价格将保持平稳，涨幅趋缓。具体来看，随着市场供需结构的变化，消费者品味的提高，房价的区域性和品质化差异也将日渐凸显。此外，调研显示，目前本市二次置业换房的需求较大。这部分群体普遍对楼盘的品质要求较高，特别是对附加值高的产品较为青睐，同时对价格的心理承受能力也相对较强。