长沙08上半年全市商品房批准预售量大幅增长

　  从事IT行业的李强近来有点纳闷，年初看的许多盘都说了没房源，现在却忽然间殷勤问候起来，二期面世、尾盘清出、特价房源，手机上的促销短信一个接一个。 一时之间，房源似乎充裕起来。

　　其实，这也并不奇怪。数据显示，2008年上半年，全市商品房累计批准预售561.97万m2，同比增长56.96%；其中住宅批准预售481.46万m2，同比增长58.25%。

　　根据2008年上半年纯商品房供应量数据，长沙市商品房、住宅各批准预售也各自达到501.78万m2、423.40万m2，同比增长64.74%、67.94%，住宅占商品房批准预售总量的84.38%。从批准预售的这个数据来看，上半年全市商品房批准预售量大幅增长，楼盘出现集中上市，入市房源骤然增多。

大起大落总量增加

从各月情况来看，上半年纯商品房批准预售量呈现出了大起大落的局面，有3个月(1月、4月、6月)商品房批准预售量超过100万m2，另外三个月则都大幅下降。

1月份，全市商品房批准预售134.83万m2，同比增长59.28%，环比增长14.52%；其中住宅批准预售94.81万m2，同比增长26.58%，环比增长11.45%，占商品房的批准预售比重为70.32%。

其实，早在去年下半年开始，商品房批准预售量就逐月增长，特别是2007年10月后增幅较大，这一趋势一直延续至今年，在2008年1月份，批准预售量延续了这一趋势，并达到有史以来长沙单月批准预售量最高点。

　　接下来的2月份，由于2月雪灾持续及春节长假影响，全市商品房批准预售量增幅和1月份相比出现了负增长，三月份，是春节之后的淡季，为了避开销售淡季，许多实际已达到预售条件的楼盘也将入市日期押后，2、3月份的市场供应量涨速明显减缓。

　　到了4月，前期积压的能量爆发，商品房批准预售量强势反弹，特别是住宅的批准预售暴增。4月，全市商品批准预售量达到124.35万m2，其中住宅批准预售119.96万m2，甚至突破了1月份的高点。

　　这一趋势，在5月暂停。市场依然处于低迷状态加上汶川地震影响，一些项目不得不推迟上市的日期，5月全市商品房批准预售再次大幅回落。6月份，随着种种影响因素的减弱，商品房批准预售也再次反弹，出现井喷，成为上半年第三个超过100万m2的月份。

　　经过了大起大落的上半年，纯商品房批准预售量总量超过500万m2：长沙市商品房、住宅各批准预售各自达到501.78万m2、423.40万m2，同比增长64.74%、67.94%，住宅占商品房批准预售总量的84.38%，如此大量的楼盘集中上市，销售压力的加剧不言而喻。

　　非市场定价住宅供应增加

　　纯商品房扎堆上市，非市场定价类的住宅也没闲着。今年上半年全市非市场定价类住宅批准预售5093套，总面积58.06万m2，同比增长42.18%、27.92%；完成了全年经济适用房供应计划的二分之一强。

　　而在随后的时间里，非市场定价类的住宅供应量还将继续保持强劲的增长。根据长沙市房屋产权管理局发布的计划，从2008年开始的3年里，长沙将建设经济适用住房300万平方米。经济适用房每年建设总量将占全市新建住宅总量的10%-15%。

　　历史数据显示，1998年至2002年5年间，自1998年至2007年8月，长沙市建的经适房占全市总建房面积的20%左右，有效地抑制了长沙整体房价的快速上涨，2002年以后长沙放缓了经适房建设速度，每年的建设面积锐减到50万平方米左右。从今年开始，每年平均100万m2的经适房投向市场。

　　非市场定价类住宅的大量上市，将会大大提高长沙市住房保障水平。对于平抑房价也将起到积极作用，不能否认的是，这也必然将加剧纯商品房的销售压力。

　　房地产投资惯性增加

　　和批准预售量保持同步的，是房地产开发投资的惯性增长。长沙市上半年预计完成房地产开发投资约195亿，与去年同期相比增长约30%，占全市固定资产投资达27%以上，其中，商品房施工面积约3800万m2，其中新开工面积约1040万m2，竣工面积约320万m2，与去年同期比分别增长约44%、102%、9%。

　　仅仅在一季度，长沙市完成投资75.8亿元，长沙市房地产投资同比增长35.0%，商品房施工面积同比增加32.5%，投资增幅上升的背后，固然有房地产开发企业长期看好房地产市场的因素，但更重要的是市场供给惯性增长。

　　不容忽视的是，在供给增长的同时，销售量却在下滑，房地产投资的惯性增长还将保持多久？这个问题已经无法回避。长沙市前5月固定资产投资报告显示，1-5月，长沙市房地产开发投资完成162.6亿元，虽然投资总额同比增长30.2%，但是，增幅比去年同期回落6.2个百分点。

　　受到国家加强土地管理、控制信贷投放等多项宏观调控政策措施的影响，房地产开发投资保持较高速增长的同时，增幅开始出现减缓的态势。看来经过今年上半年的这一轮楼市调整期，控制房地产开发投资的快速增长的种种调控手段已经开始产生实效。

　　商品房新开工面积

　　中报数据显示：今年上半年，长沙市，商品房施工面积约3800万m2，其中新开工面积约1040万m2，竣工面积约320万m2，与去年同期比分别增长约44%、102%、9%。施工面积继续大幅增长，而竣工面积增幅较小，没有保持同步的这组数据，映射了开发商今年的生存状态。

　　根据房地产市场开发周期，新开工面积意味着将会在1-2年后开始上市预售。2006、2007年的新开工面积总共超过2000万m2，但今年上半年竣工面积只有320万m2，和新开工面积44%的增长率相比，增幅明显偏低。这也恰恰印证今年开发商的艰难的生存环境。银根紧缩，销售放缓，资金回笼缩减的情况下，部分开发商也面临比较紧张的资金压力，工程进度比较缓慢。

　　历史数据显示，2006年，长沙市新开工面积达到1050万m2，2007年新开工面积也在1100万m2左右。今年上半年，新开工面积达到1040万m2，增幅还是十分强劲的。这说明了房地产开发企业仍对长沙房地产市场保持较高信心。“两型社会”给长沙带来的中长期的利好，“城市发展房地产开发先行”的建设模式，也成为长沙房地产行业的未来长期看好的判断标准，特别是在热点板块，这种趋势将随着近三年来的商品房新开工面积逐年增加，2008年或将形成史上新的供应高峰。而这从三年来的开工面积数据来看，下半年长沙房地产市场上供应量也将比较充足，这对于稳定房价将会起到积极作用。