2008长沙楼市下半年走势之我见
文/乐兵
随着2007年9月27日《中国银行关于加强商业性房地产信贷管理的通知》以及之后一系列的宏观调控政策的出台，使得全国各大城市的房地产市场纷纷走入“低谷”，长沙从去年10月份后到现在，都处于市场冷淡期，购房者观望情绪迟迟不散，特别从最近的官方发布的一组数字来看。2008年上半年整体市场供应量同比增长56.96 %。而销售量却同比减少22.89 %来看，2008年下半年长沙房地产市场走势，笔者认为楼市前景不乐观，但从中长期市场态势来看还是可以的，特别是一些城郊接合部的高性价比的住房、销售情况还是比较可以的。
一、2008年下半年全国经济走势依然看好
楼市的兴衰与国家的经济息息相关。首先，到目前为止，我国经济平稳较快增长的大趋势没有变；其次，尽管经济还有许多不确定因素，但向不好的方向发展的可能性较小，至于国际经济的不确定性，由于美国次贷危机、美元贬值，国际市场原油、粮食和主要初级产品价格大幅上涨等带来的国际环境变化的不确定，由于世界各国，特别是美国等主要经济体的监控与干预度都在加大，继续恶化的可能性也不大；最后，从决定我国经济增长的需求和供给两个方面看，我国2007年年底和2008年上半年的分析因素，都没有发生太大的变化，因此，综合起来，笔者依然看好中国经济。
二、2008年下半年长沙楼市处于理性回归阶段
经济看好的同时，笔者认为也要客观的分析长沙楼市的现状。随着06、07年长沙房产投资年均以20 %左右高速发展。房价从最初的均价3000元/㎡不到，一路增涨到均价4000元/㎡，尤其是07年上半年。随着大量外来开发商的进入，吸引了很多的外地投资客户，据不完全统计特别是市中心区的多数楼盘，外来客户的投资比例达到了20% ～30%之多。大量外地客户的进入也带动了大量炒楼，以致产生大量泡沫。
但随着国家宏观调控政策的加强，特别是2007年9月27日文件的出台，对外来投资客购房潮有了明显的抑制作用，投资客迅速退出长沙楼市，使得楼市进入“低谷”，长沙楼市开始进入新一轮的理性回归，这种回归其实是一种产品和市场需求的良性调整。
三、2008年下半年购房群体主要以刚性需求为主
有效需求量在某种程度上决定08年上半年长沙楼市购房群的总体实力。有效需求首先是一个刚性需求，但这部分刚性需求者通过开发商有效的营销策略及推广会在短期内完成他们的置业需求。笔者认为08年下半年不是一个价格决定购买力的市场，现在长沙各大楼盘优惠、打折、送车、送车库等等一系列暗降并没有导致整个市场的销售量的增加，影响08年下半年购房市场的，除了长沙居民的收入状况，股市的涨跌，最重要的还是开发商的进一步努力，做好真真刚性需求客户的文章，并通过一些营销手段去唤醒一部分购买者，市场将会逐渐进入一种良性循环的轨道。
四、2008年下半年不谈投资只谈自住和自用
从笔者了解的多个楼盘来看，大部分业内人士认为08年下半年长沙楼市的置业者以自住型为主流，其次是投资型，自住型客户对楼盘的企业品牌、品质、户型设计、户型面积、地段等要求都应该比较高。对于楼市投资前景，笔者认为08年下半年长沙楼市的短线投资不合适，风险大，市场情况不乐观，但从长远看，投资未来发展区域。例如：长株潭二型社会试点区轻轨沿线、河西先导区、武广新区等地段的商铺前景较好，所以08年下半年楼市不谈投资只谈自住和自用。
五、以高性价比打动客户，以服务为先打开销路
08 年下半年的长沙楼盘，产品质量和服务水平是成功的主要因素，当然不同的企业情况会有所不同，但总的来说，影响房地产开发企业竞争力的因素有2个。首先是产品的高性价比，所开发产品的品质，当然价格优势也是很重要的，其次是企业的文化，服务水平，市场给予的信誉也是不可少的。
在目前的自住、自用刚性需求的情况下，买一套就少一个潜在客户，以实在的价格打动客户，快速回笼资金，加大资金的周转率，也是胜者的表现。
同时，开发商自身也要根据企业的实际情况。认真研究市场，找到自己的定位，该降价的，不犹豫；不该降价的，不跟风，并搞好自身的产品和开发前、中、后期的服务水平，对消费者要有服务意识，让消费者买了放心，住了安心。唯有这样，市场才会接受，消费者才能认可，口碑宣传才会出去，销路才能打开，整个市场才能活跃起来。
作者系：湖南省房地产业协会专家委员会 委员
湖南1881置业发展有限公司 常务副总经理