投资客退潮 置业者还在观望 长沙楼市何去何从？

投资客户大幅减少

　　１０００万平方米的商品房市场预售面积，按一般一套房１３０平方米左右计算，这就是近８万套房。而这正将成为长沙市区１００多万市民面前的事实。“商品房市场供应量持续增加，全年批准预售量预计将接近１０００万平方米，长沙市房地产市场供应量将会集中爆发。”在长沙市房产研究中心《２００８年第一季度长沙市房产市场分析报告》中如此表述。

而来自第２５届长沙房交会上的现实，比数字更加惊人——以大盘为主的新盘上市，已经成为楼市最耐人寻味的风景。“大盘，极有可能成为楼市双刃剑。”愿景集团营销总监付昊对大盘的云集上市如此表述，“湘江世纪城 ，４００万平方米；利海.米兰春天，８０万平方米；五矿地产，数千亩土地同时进发……一些大品牌、大集团在本次展会上的项目价格公布，从某种程度上来说，是真正进入了理性大盘的时代。”

与此同时，恒嘉地产最新研究报告称，根据相关政府部门统计数据显示，长沙市今年一季度商品房的供应量为２１３．８５万平方米左右，而市场需求量则为１７６．０７万平方米左右，整体处于供大于求的局面。

　　供大于求不可逆转？

　　没有人能够错过５月。正如中国长沙第２５届房地产交易展示会上，开发商们故作冷静实则焦虑的表情一样。

　　在这次前所未有的地产盛宴上，开发商们按捺不住的各种优惠手法，让整个长沙城感受到地产热度的沸腾。

　　４天的展会，各类房屋合同成交２８０套，总面积５万平方米，总成交金额２亿元，与去年春季房交会相比减少近三成。数字的背后，是来自市场的压抑与惶恐吗？或许，答案并非如此简单。只是，２００８年的长沙楼市、长沙地产业究竟该何去何从？

　　“市场供求关系的变化，将使长沙房地产市场投资、投机性进一步减少，房地产市场将由较热转向稳健，商品房价将趋于合理，涨幅将明显降低。”报告分析称。

　　赵尚渝，已有两套住房的长沙人。刚喜获新儿的他，最新目标就是考虑换一套１３０平方米左右的三房，“我现在庆幸的是，在去年没有买房，今年同样的价格，可以买到的房子品质更高，选择更广。”赵尚渝的体会，或许是房交会上熙攘看房群体共同的心声。他们不再盲目追高，货比三家方作定夺；他们亦不再超前透支，根据自己实际情况再抉择；他们不再盲目寻求“房产投资”，而换之“依需要购房”。“从我们接触的客户来看，自住型客户占据绝对主流；投资型客户大幅减少。”恒嘉地产副总经理李焱东如此说。

　　长沙房交会现场。“从我们接触的客户来看，自住型客户占据绝对主流；投资型客户大幅减少。”恒嘉地产李焱东说。图／记者严志刚

　　[业界声音]

　　[记者手记]

　　价格调整势在必行

　　恒嘉地产副总经理 李焱东

　　宏观政策从紧、资金压力日益加大、消费者依然持币观望、各地“降”声一片以及目前优惠措施难以吸引消费者的情况下，开发商将不得不对价格进行实质性的调整，以真正的让利性优惠来打动消费者，迅速回笼资金，规避市场风险。

　　４０００－４５００元／平米将是主流

　　湖南建设集团副董事长 栾志平

　　４０００－４５００元／平方米，正成为长沙城区内主流价格区间。价格回归是今年长沙房地产市场的重要命题。价格回归价值，不是单纯意义上的价格下跌，而是在同等价格背景下，产品附加值的提升。在今年供应量大增的背景下，价格将继续保持稳定，品质也将成为竞争的核心所在。整理／记者文洁

　　房交会，没有给出答案

　　从恒嘉地产最近所做的一次调查来看，目前长沙楼市主要以自住型客户为主。其中，首次置业客户所占比例较大，而为改善居住条件的二次以上置业客户所占比例则较小。投资型客户与去年相比则有较大幅度的下降。

　　一方面，３０岁以下年轻客户群体成市场主流客户群体。以改善居住环境为目的的客户则在等待更好的时机出手，３０岁以下客户群体由于急于结婚或为结束无房的现状而成为市场最活跃的购房群体。

　　而另一方面，由于投资风险的加大，外地客户投资比例下降惊人。由于外地客户主要以投资型客户为主，而目前市场状况不是很好，导致外地客户投资积极性下降。

　　据湖南省第一师范房地产协会在房交会期间所作的“长沙房地产市场调查问卷调查结果”中显示，参与调查的购房群体中有７１．９９％的购房者选择了自己居住，有１４．５４％的购房者表示为子女或父母购房，而投资保值的仅占１３．４８％。

　　“自住型需求的绝对主流，对于长沙开发商来说，必然带来一种开发理念的全面革新。”湖南建设集团副董事长栾志平说。

　　自住型需求超过七成

　　第２５届长沙房交会，表情万千：２００多家房地产公司竞拍屈指可数的展位，竞拍价格的一升再升，房价的大幅跳水，让利、优惠与折扣，在这里你方唱罢我登场……

　　寄望于从房交会找到答案，理清头绪的人们，显然仍是迷茫。纵然是拥挤熙攘的看房人群，挥不去的，亦是充满挑剔、防备的眼神，“今年的市场不好说。”湘域中央 营销总监刘莲的忧虑，已成楼市中大多数人困惑的表现。

　　有人说，这是一个新的起点。有人说，长沙市场正在进入弯道。孰是孰非，一切的真相，依然来自市场。

　　展会上，有如鑫远·湘府华城 成交４７套，滨江·君悦香邸 成交近６０套这般的“欢喜者”，也有一套未曾实现成交，甚至出现退房迹象的“悲观者”。展会外，有如中隆国际·御玺、绿城·桂花城 般３日销售１５套大户型的品质楼盘，也有门前寥落，无人问津的市场边缘人。

　　过去开发商卖出的楼盘，大部分被投资型非理性客户所吸纳，他们成为了房价上涨的催化剂。而现在消费者开始正确理性地对待买房及居住需求。实用、经济、舒适成为了买房的三大参考指标。未来对于开发商及开发企业来说的，不再是注重市场价格的波动，而是真正意义上的注重市场需求的方向。

　　长沙楼市将走向何方？房价走势又将如何？何以判断？在市场供大于求的大环境下，投资客在纷纷闪人，二次及以上置业者还在观望，自住型需求者四处奔走，渐成主流。或许，我们可以看到的是，长沙楼市就是这样，随着市场分化的加剧，消费者关注的热点，从各式噱头的追捧转向产品本身的价格、地段以及品质，转向成熟与理性。

来源：潇湘晨报