小产权房“合法化” 无关法律尊严

时评：小产权房“合法化” 无关法律尊严

　　购房者不应该为某种法律的事实死亡负责，特别是在如此高企的房价倒逼下，选择相对便宜的小产权房，既是无奈的选择，也是无可厚非的选择。应该为此负责的，是有关的政府部门和官员，是他们有法不依的失职渎职行为造成了今天违法泛滥的结局。

　　随着建设部的购房风险提示和北京市国土资源局的禁令接连出台，小产权房开始频频出现在公众视野中。在失控的房价下，小产权房价格低于城区的一半甚至更多，吸引了众多购房者。有人预测，当购买小产权房的人越来越多的时候，政府可能会考虑社会稳定的需要将其合法化，毕竟不能把那么多人从小产权房中赶出去。但以房产开发商为代表的一些人却坚决反对将小产权房合法化，理由是：“一旦让步就会让人觉得法律没有尊严，会让非法经营者产生侥幸心理：即使违法，将来也会合法化。”(《中国青年报》7月9日)

　　有一点毋庸置疑，依照当前的法律条文，小产权房开发和销售属于违法行为。现在的难题是，政府部门面对生米早已煮成熟饭的违法小产权房，要不要整治以及如何整治的问题。总结起来，主要有两条路可供选择：一是修改相关法律，被动承认小产权房的合法性，毕竟，如果严格追究，损失最大的肯定是购房者；二是严格执行现行法律，不承认小产权房的合法性，追究违法者的法律责任。

　　表面看来，后者显然更有利于“维护法律尊严”，而前者更近似于自己打自己的嘴巴，甚至是对违法行为的事后确认和变相纵容。但是，我们必须看到，制定法律或者执行法律，说到底是为了维护社会和公民的最大利益。在小产权房出现多年并且已经普遍存在的今天，再来“严格执法”，必须考虑到是否符合公共利益最大化的原则，是否存在打击面过宽的问题。

　　值得注意的是，小产权房的出现并非一两年，而是已经十年有余。在这么长的时间里，违法小产权房没有受到任何执法部门的依法制止，反而一步步发展壮大，在正规的房交会上登堂入室，交易红火供需两旺。比如北京已售和在建的小产权房很快就会超过1000万平方米。公众不得不质问：政府部门为何直到今天才发出这样的风险提示和禁令呢？

　　如果某种违法行为长期得不到制止，甚至根本看不到有关部门意图制止的表示，一直以来也没有官员为此承担任何责任，事实上这种违法行为又已经异常普遍，那么，这无异于暗示所有人：这种违法行为已经“事实上”合法化了———就好比植树法上“除老弱病残外，年满11周岁的中国公民，每人每年必须义务植树3至5棵”的规定，早已名存实亡一样。善意的购房者有理由也有权利相信小产权房开发商的漂亮说辞：小产权房无非没有房产证而已，其他什么都不影响。

　　换言之，购房者不应该为某种法律的“事实死亡”负责，特别是在如此高企的房价倒逼下，选择相对便宜的小产权房，既是无奈的选择，也是无可厚非的选择。应该为此负责的，是有关的政府部门和官员，是他们“有法不依”的失职渎职行为造成了今天违法泛滥的结局。如果要说到损害法律尊严的话，那从来不是违法者造成的，因为执法者依据法律对他们进行惩处就是最有效的维护法律尊严方式；真正损害法律尊严的，只能是执法者的失职和无能。

　　在目前高企的房价格局下，小产权房的合法化与否，只是一个基于客观现实的理性选择问题，既无关法律尊严，也无关政府权威。因为小产权房的合法化，并不影响对此前损害法律尊严的失职渎职行为的追究。

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小产权房：改革迟疑不决的成本？

　　围绕小产权房，有很多明显违法却难以执法的问题，当务之急，不是讨论小产权房的存废，而是尽快决断“农地直接入市”的改革路径与时间表。

　　在地下默默生长了十多年的小产权房，突然出现在舆论的焦点上。

　　围绕小产权房，有很多明显违法却难以执法的问题：农村集体土地私建私卖商品房谁来管？城市居民购买小产权房如何处置？……其实，这些问题皆因改革迟疑不决，积累而成。当务之急，不是讨论小产权房的存废，而是尽快决断“农地直接入市”的改革路径与时间表。

　　1995年前，土地主管部门推行“转权让利”政策，规定集体建设用地必须转为国有，才能进入二级市场流转。1995年后，政策不再强调必须转为国有，但并未明确新的合法流转路径。这时，一些地方进行了大胆的改革试验———

　　1995年，江苏苏州最早试点基层自发集体建设用地使用权流转；1997年，浙江湖州试点；2000年，安徽芜湖试点；2003年，广东省发布《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》，试行农村集体建设用地使用权流转；2005年，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》正式施行。据此文件，省内所有农村集体建设用地都可直接进入市场交易，与国有建设用地“同地、同权、同价”。

　　在中央政府层面，2004年，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中明确提出，“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地的使用权可以依法流转”；2006年，国土资源部《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》中也要求，“稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点”。

　　然而，不管是地方政府的探索还是中央主管部门的文件，都受制于现行的《土地管理法》、《担保法》。宅基地不能流转、通过非征地方式流转出去的集体建设用地不得用于商品房地产开发和住宅建设、集体土地使用权不能抵押等，依然是无法跨越的障碍。以法理而论，农民并没有对集体土地的处分权，即没有土地财产权，更无权获得土地出让收益。

　　如果农村集体土地直接入市迟迟不能合法化，任何农村集体都会面临“选择”：被动地等待征地，由政府收取最高不超过农地常年产值30倍之外的全部土地增值？还是冒着不受法律保护的风险，主动地“兑现”土地增值？任何城市居民都会受到诱惑：以几百块一平方米的价格去购得一处居所，以产权房的租金售价比计算，住满三四年就“值回票价”，然后以零成本（设三四年后政府没收小产权房）博“农地直接入市”合法化后可能带来的所有收益。至于呼吸基本不受汽车尾气排放污染的空气，吃有机蔬菜和便宜的猪肉，完全能抵消增加的交通成本。环顾中国，实难找到另一项非法交易，交易双方的预期成本更低、预期收益更高的了。

　　何况，改革开放历史中，很多当时“非法”的改革举措，都是经过事后修法来追认其正当性。如是，改革路径本身增强着“农地直接入市”和小产权房合法化的预期。

　　推理至此，我，一个守法公民，也不得不考虑继续守法的机会成本。

来源:燕赵都市报