"营业税"下调 长沙市二手房交易转入快车道

瓶颈：营业税困扰二手房交易

　　两年多前，为抑制楼市非理性投资投机行为，国家九部委出台政策规定，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的销售收入全额征收营业税。自此，高达5.5％的营业税让二手房的交易成本大幅增加，二手房交易特别是次新房的交易热情受到明显抑制。而在全国楼市集体遇冷的今年，二手房交易市场更是跌入低谷。

为稳定房地产市场的正常发展，10月22日财政部公布的楼市新政中明确调整住房消费契税税率印花税。由于契税和印花税的税率并不高，财政部推出的这一政策对于减轻房地产交易税费的产生实际效益并不大，这一部分税费的减免，更重要的是传达鼓励消费的信息。从现实的情况来看，契税和印花税调低并未给二手房交易市场带来太多转机。 　就长沙而言，长沙房市屋产权管理局相关人士认为，在今年7月长沙已出台了一系列的住房消费税费优惠政策，所以这些政策对于长沙的二手房市场而言，影响并不大。与此同时，长沙以前并没有在二手房交易过程中征收土地增值税，也就是说土地增值税的减免对长沙二手房交易市场的促进也非常小。

　　转机：“5年”改为“2年”的松绑

　　至此，二手房交易松绑的真正焦点仍然集中在“营业税”上。不满5年的二手房交易要交纳高达5.5％的营业税，在一定时期起到了规范二手房交易市场的作用，但在楼市陷入低迷的现状下，这不仅较为明显地限制了部分改善型住房消费者的需求，也阻碍了二手房交易市场的进一步发展。

　　今年6月业界就传闻长沙市二手房交易营业税将有望松动。长沙市房屋产权管理局相关负责人也曾表示这一政策调整一直在有关部门的考量之中，只是迟迟没有下文。昨日《意见》的出台，让期待已久的传闻终于明朗。

　　《意见》对于降低交易门槛提及的税费减免，主要涉及到三个主要内容：首先是契税税率如印花税以及土地增值税的减免；第二是营业税的调整；第三是其他交易手续费的规范。政策规定：对个人首次购买普通住房的，契税税率统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；被拆迁人购置住宅，其购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征交易契税。

　　个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，免征营业税，下调个人所得税的附征率；个人将购买超过2年的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购房价款后的余额征收营业税。住房买卖、抵押，除收取登记费、交易手续费外，不得违规收取其他任何费用；各市州、县市区政府可制定鼓励住房消费的属于本级政府的收费减免政策。

　　利好

　　“对于二手房市场，我相信绝对是一个重大的利好。”长沙嘉业房地产顾问有限公司总经理张拥军听到这个消息，十分兴奋。张拥军的反应并不奇怪，因为不满5年的二手房交易全额征收营业税的政策从生效之日起，对二手房交易市场的影响就尤为明显。随着楼市从“疯狂”转入低迷，对于这一政策松绑的期望值也就越来越大。

　　“营业税的减免，将有助于二手房市场的重新启动。”张拥军表示，二手房市场交易的活跃，是盘活存量房的重要手段。一旦存量房盘活，就会对新房市场产生带动作用。营业税减免的政策，对一部分观望中的刚性需求而言，这将是极大的促动。

　　据计算，一套购买年限满2年没超过5年、总价约在40万元左右的二手普通住房，按以前的政策，需要缴纳营业税22000元，而按照湖南此次出台的最新政策，这22000元则可以减免。再加上减少1％的契税和减免0.5％的印花税，总共可以节省近28000元的交易成本。

　　“二手房市场的价格波动相对新房市场本来就小，一旦房价不理想，房主就会惜售。这也意味着二手房降价的期望在很多时候并不现实，而营业税的减免，则可以大大降低购买二手房的成本，这对于二手房市的消费者来说，政策受惠来得更为实际。”张拥军说。