完善保障性住房制度 楼市两三年内可能见底

   日前公布的规模达4万亿元的经济刺激政策，将9000亿元“份额”划给了保障性住房市场。专家认为，政府部门的思路已经从推动住宅消费转向完善保障性住房制度，相关投资方案的实施将加速房地产行业底部的到来，楼市或在2010-2011年见底。

政策思路转向

目前房地产市场呈现量价齐跌态势。国家统计局公布的“国房景气指数”在2007年11月达到高点后一路下滑，今年10月份跌至99.68，意味着房地产行业步入不景气区间。全国70个大中城市房屋销售价格指数的月度环比增幅高点出现在去年9月，其后递减，直至今年8月份首次由正增长变为负增长，价格拐点出现。

 在此背景下，楼市各项新政让不少开发企业对未来充满期待。然而，与不少开发企业之前的预期不同，扩大内需政策强调的是“加快建设保障性安居工程”，各大部委的新政则着力于减轻房地产流通环节负担。减轻开发企业资金压力问题未触及。

    对此，摩根士丹利日前表示，有关刺激经济方案意味着中国政府更愿意兴建可以让居民承担得起的房屋项目以刺激投资。这与中国社科院金融研究所金融研究室副主任尹中立的观点不谋而合。尹中立认为各地刺激房地产市场的政策“会使事情变得更糟糕”，“刺激房地产投资的正确方法是增加住房保障支出”。随着国务院及各大部委的新政出台，政府通过楼市盘活经济的思路已经从推动住宅消费转向了完善保障性住房制度。

    尹中立表示，十年前我国在应对亚洲金融危机时主要通过给房地产行业各种优惠政策拉动投资入手，收到了明显的成效，但现在的情况与十年前有很大不同，如果还延续老路的话，效果不会好。而目前增加保障性住房投入在拉动经济增长的同时，可以有效缩小居民收入分配差距；减少居民在住房消费上的开支可以有效刺激居民消费，校正经济失衡，使中国经济尽快回到依靠内需为主的轨道上来。“加大住房保障投资的力度才是一招活棋”。

    房地产行业受益几何

    现在一些开发商担心，大规模修建保障性住房是否会打击商品住宅市场。

    显然，大规模修建保障性住房必然会分流住房需求。但与新加坡等国由国家修建公屋的制度不同，我国的保障性住房主要依靠开发商建设，政府给予一定的税费支持，允许企业获取一定利润。在楼市调整期，万科等龙头企业已经开始争抢保障性住房项目。

    SOHO中国董事长潘石屹在接受本报记者采访时表示，我国的保障性住房包括三部分：廉租房、经济适用房和双限房。廉租房与普通商品住宅市场没有冲突，经济适用房有不完全产权，有一定的冲突，而双限房与普通商品住宅在产权和品质上离得很近，对普通商品住宅市场带来的冲击最大。“但我留意到，国家领导人的讲话中每当提到保障性住房时，一般都提廉租房和经济适用房等，没有直接讲双限房。今后这三部分保障性住房各自占有多大比重对市场的影响很不一样”。

    潘石屹认为，只要“把钱放出来，就会增加市场上的资金，就会增加其他行业获得资金的机会”。

    一般先于宏观经济见底

    上海易居房地产研究院认为，这轮调整周期中，楼市底部有可能在2010-2011年出现。

    该研究院综合研究部课题组组长杨红旭总结了两个规律。首先，楼市周期基本与经济周期同步。改革开放以来，我国经济经历了三个周期：第一个周期(1979-1990年)的高峰出现在1984年，低谷出现在1990年；第二个周期(1991-2001年)高峰出现在1992年，低谷出现在1999年；第三个周期从2002年开始，2007年达到高点。若按前两次规律，2011-2012年将是本轮经济调整的谷底。而房地产业一般会在宏观经济触底前回升，因此楼市底部有可能出现在2010-2011年。

    此外，楼市有自身运行规律。二战后，美国房地产市场出现过5个低潮期，每个低潮期一般持续2年左右，其中1970年和1991年属于明显的最低谷。我国楼市的低潮期也有可能持续2-3年。

    杨红旭预计，2009年全国房屋成交量仍将在低位徘徊，全年成交价格与2008年相比将出现负增长。2010年楼市触底反弹的可能性最大。

    4万亿刺激经济政策的实施将加速房地产行业底部的到来。